豊島区池袋の不動産会社、和幸が初めての不動産売却を成功させるポイントをご紹介。

お客様にとって思い入れの深い不動産だからこそ、その売り方にもさまざまなご要望があることでしょう。不動産会社によっては、お客様の要望にはあまり耳を傾けず、売却を急がせようとするところもあるようです。

「早く売りたい」「できるだけ高く売りたい」「相続をスムーズに行いたい」など、お客様のご要望にしっかり耳を傾け、お客様本位の取引を考えてくれる不動産会社を選びましょう。

不動産の売却にあたって査定はとても大切なポイントです。お客様としては「高額査定の会社に依頼したい」と考えるかもしれません。しかし、重要なのは、「査定額＝売れる価格」ではないという点です。

地域の相場に合わない高い査定額をつけてもらったとしても、いつまでも売れなかったら意味がありません。地域の相場を熟知して、適正な査定額を提示してくれる不動産会社を選びましょう。

「テレビや新聞広告でよく目にする有名な会社に依頼すれば安心」と考えていませんか？　すべてそうとは言い切れませんが、大手不動産会社は営業ノルマが厳しいため、薄利多売になってしまっているケースも少なくありません。

地域に根差した不動産会社だからこそ、その地域のニーズを熟知し、対象エリアに特化した売却が可能です。また、売却後に万が一トラブルになったときに相談できるのも、地域の不動産会社ならではのメリットといえるでしょう。

不動産の最適な活用方法は、売却だけではありません。例えば築浅で利便性のよいマンションの場合、売却ではなく、賃貸に出すほうが、家賃収入を得られるためお客様にとってお得かもしれません。

不動産会社自身のもうけよりも、お客様にとってのメリットを第一に考え、最適な提案を行ってくれる不動産会社であれば、パートナーとして安心です。売却一択ではなく、親身になって最善の活用方法を提案してくれる不動産会社を選びましょう。

不動産売却時にかかる主な費用は、仲介手数料、繰り上げ返済手数料、抵当権抹消費用の3つです。

仲介手数料は、不動産の売却を仲介してくれた不動産会社に支払う成功報酬です。成功報酬ですから、売却に至らなければ支払う必要はありません。仲介手数料は、宅地建物取引業法によって、その上限額が定められています。

また、売却する物件に住宅ローンが残っている場合には、一括繰り上げ返済するための手数料を金融機関に支払う必要があります。一部を繰り上げ返済する場合は手数料がかからなくても、一括繰り上げの場合には、手数料がかかる金融機関がほとんどです。

さらに、住宅ローンを完済すると同時に、抵当権抹消のための手続きも必要になります。抹消登記の際にかかる税金が登録免許税であり、土地、建物それぞれ1000円かかります。通常の場合、この手続きは司法書士に依頼しますので、司法書士への報酬も必要です。

仲介手数料の上限

400万円を超える物件の仲介手数料の上限は、次の計算式で求められます。

たとえば1000万円で売却した場合には、仲介手数料は36万円（消費税別）となり、仲介してくれた不動産会社に支払う必要があります。

売買契約書の印紙税

売り主様と買い主様との間で物件を売却するための売買契約が決まったら、売買価格に応じて、印紙税を支払う必要があります。印紙税は、令和4（2022）年3月31日まで軽減措置がとられています。以下は印紙税の例です。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円超 ～ 50万円以下	400円	200円
50万円超 ～ 100万円以下	1000円	500円
100万円超 ～ 500万円以下	2000円	1000円
500万円超 ～ 1000万円以下	1万円	5000円
1000万円超 ～ 5000万円以下	2万円	1万円
5000万円超 ～ 1億円以下	6万円	3万円
1億円超 ～ 5億円以下	10万円	6万円
5億円超 ～ 10億円以下	20万円	16万円

例えば売却価格が3000万円の場合には、軽減税率が適用されていると、1万円の印紙税額となります。

不動産売却で利益が出た場合に
かかる税金

不動産売却によって利益が出た場合、その利益を「譲渡所得」といい、譲渡所得に対して課税されます。なお、譲渡所得は次の計算式で求められます。

不動産の取得費とは物件を購入した時の費用のことです。購入金額が不明な場合には、売却価格の5％とされます。また譲渡費用は売却時にかかる費用で、仲介手数料や売買契約時の印紙税などが含まれます。

不動産を譲渡したときの所得税額は所有期間によって異なます。物件を所有している期間が5年以下か5年超かで区別され、所有期間が短いと税率が高くなる仕組みです。

なお不動産の売却によって譲渡所得が発生した場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をする必要があります。忘れないように、申告を行いましょう。

不動産を売却する際に、一番大きな課題となるのが価格の決め方です。まずは、不動産にはひとつとして同じものが存在しないという点を押さえておきましょう。

同じエリア、同じ時期に建てられた家でも、土地の形や面積、方位などによって価格が大きく異なることがあります。同じマンション内でも、階や間取り、部屋の向き、修繕状況などによって価格は変わります。さらに、その売却時期によっても価格が変動することも。

スーパーなどでの買い物とは異なり、不動産の価格は、最終的に売り主様と買い主様との合意によって決まります。取引の相手方と希望条件を調整し、合意することによって、価格が確定するのです。

査定では、立地条件も重要なポイントです。最寄り駅までのアクセスが近いほうが高評価であり、高級住宅地や人気の高いエリアの査定額は高くなります。一方で狭小住宅の密集地や工場施設の近く、歓楽街のそばなどは評価が下がる傾向があります。

日当たりは南向き、東向き、西向き、北向きの順に評価が高くなります。住宅の間取りは、一般的な間取りのほうが高評価です。しかし、こだわりの注文住宅は、住まいのコンセプトを正しく伝えることによって、評価が上がることもあります。

また、メンテナンスやリフォーム、修繕が行き届いていると好印象です。リフォームの場合にも、こだわりポイントをきちんと説明できるとよいでしょう。太陽光発電や駐車スペースなど、戸建てならではの設備によって評価がアップすることもあります。